北京楼市风光不再买房投资可能成“画饼充饥”

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2008-06-25 07:51:00

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关键词: 买房投资

   随着京城楼市住宅投资回报率大幅走低并已低于4.14%的一年期存款利率，前期房价快速上升阶段杀入市场的购房者，正面临被“套牢”的尴尬境地。一方面，楼市调整的持续使得他们手中的房产在逐渐缩水；另一方面，投资回报率的走低使得“以租养房”变的越来越不合算。

    投资回报率持续走低

    前几天，记者的一位朋友终于将他在东四环附近的一套140平方米的房子租了出去，每月租金4300元，这套房子是他去年初以180余万元买的，折合每平方米约1.3万元，“我这还算买得合适，那些去年下半年买房的人均价已经超过两万元了”。可是就是这个很“合适”的价格，投资回报率却只有2.86%，如果以现在的2万元/平方米计算，投资回报率更是降到了1.84%，这还没有将空租期和房屋装修等必需的成本算进去。

    这并不是个别现象，据统计，北京几大热点区域的住宅投资回报率，均已下滑到低于一年期存款利率的水平。像亚奥区域目前的投资回率为2.9%，通州区域为2.7%，青年路区域为3.1%，这意味着现在买房投资还不如将钱直接存银行合算。

    对比相关的历史纪录，京城楼市投资回报率最高的时候是在上世纪90年代中期，涉外公寓动辄15%-20%的高回报率，让那时的购房者赚得盆满钵满。可惜好景不长，随后楼市的回报率便进入了下降通道，到2005年初，北京高档住宅的静态投资回报率已经下降至5%左右，如果加上一些像物业管理费用、取暖费用、房屋折旧费用以及贷款利息等动态的价格因素，其回报率甚至要更低。只是因为当时银行存款利率处于谷底，5%左右的回报率仍显得有利可图。

    买房投资风光不再

    从目前情况看，加息和回报率降低的双重压力，已使投资客开始慢慢绝迹京城楼市。前不久的一次购房调查也显示，目前9成以上的购房者均以自住为目的，投资性购房的比例已从去年的20%大幅下降到不足10%。

    作为短线投资的高手，温州炒房团正在从北京、上海等一线城市仓皇撤离，其他的投资客目前基本选择出租作为过渡策略。“能拿回来多少是多少，总比空着强。”记者的这位朋友无奈地说。

    业内人士表示，一般而言，房产长线投资中的年出租回报率不应低于7%，折合成“租售比”约为1∶200。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的“售租比”一般界定为1∶200，如果租售比低于1∶300，意味着房产投资的年租金回报率低于4%，其投资价值偏低。

    如此看来，只有2006年及以前购买的住宅，目前的投资回报率才有可能达到7%，而2005年或者此后高价买入住宅的购房者，就基本已被房子套牢。

    潘石屹曾经有一个不错的观点：“我一直认为租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。因为，房屋的售价可能有水分、有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。”

    目前房产3%甚至2%投资回报率的出现，看来已经昭示着京城楼市泡沫不小。

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